2018年4月11日星期三

磚門數讀 (一):圖解香港房屋問題 (上)

前言:學術文章,極其沉悶,不喜慎入

表1重點:公營房屋無法承載新增人口,重擔全落私樓

 來源:灼見名家 (註一) 原始資料為2016年人口普查

1.     2006-2016年十年間出租公屋新供應13.9萬間,戶口數目只增7.1萬戶,居住人口只增加4000人。點解明明起多左十幾萬間公屋,只多住了4000人,難道一人住35間屋?筆者唔識答。點解明明起左13.9萬間間公屋,應該會多13.9萬戶,為何居然只係多左7萬幾戶,咁剩返果6萬幾間公屋發生左甚麼事?豬媽媽說:據她所知如果一戶很多人,又或者係擠迫戶,房署又沒有大單位供應俾佢,一戶是可以分配到多於一個單位係咪仲有其他原因呢?有興趣,可以問下陳帆局長。或者問下再貼地D住公屋的朋友。

2.     同期,私樓新供應10.9萬間  (而且有很多是納米樓),居住人口增加51萬人 (5人分一間新供應),戶口數目增加17.9萬戶 (超出新供應近7)。點解明明只係多左10.9萬間私樓,點解可以住多17.9萬戶?難度兩戶住一個單位?明明係起左好多開放式單位,增加居住人口對增加的單位數,點可以做到平均51?難道一個開放式納米樓可以住到5個人?這個問題晌:港磚(一):圖解香港房屋問題 (下) 可能有答案,應該有,除非冇。

2重點:承載新增住屋需求重擔的私樓,2010-2019E的落成量很可能是歷史新低
 資料來源:差餉物業估價署 香港物業報告2017 香港物業報告2018初步統計數字

1.         按差餉物業估價署 香港物業報告2017 (22010-2016年共7年我們只起了總存量115.8萬單位的7.1%8.2萬個單位。

2.         按香港差餉物業估價署《香港物業報告2018》初步統計數字 (3) 2017年落成量17,790再加埋2018/19年預估的18 130個及20 370個,即2010-2019E預計新增私樓單位數目為13.8萬個單位 (同期預估人口增長53.4)

3.         13.8萬個單位係乜野概念?係仲低過1960-69年的14.6萬個 (同期人口增長78.8),即係時光倒流60年,仲衰過阿爺果時如果同1980-1989年高位的27.6 (同期人口增長62.3) 比較,得返一半。

4.         而且眾所周知,近年私樓新供應中有很大部份是開放式及一房戶。除非百幾呎的開放式單位(呎數仲已經包埋一個工作平台及露台的)真係住到5個人。否則,2010-2019E這十年平均每個單位能承載新增需求的人數,恐怕也是歷史新低。即是無論2010-2019E這十年新增私樓單位數目與每個單位能入住的人數,恐怕都是歷史雙低組合。

5.         點解攪成咁?我想只有偉大的前特首曾蔭權才有答案。

來源:蘋果動新聞

   悄悄話:筆者近日問豬媽媽會否想退休。筆者話如果賣咁D磚頭,換成又一城REIT,豬媽媽可以抖下。豬媽媽回:咁早退休,之後果幾十年做乜。仲有又一城執左點算。筆者笑住話:咁不如我退休啦。豬媽媽就話成家人等人養。咪玩啦。...



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1:圖表來源:灼見名家 (見下網址) 原始資料為2016年人口普查

2 :差餉物業估價署 香港物業報告2017

3 按香港差餉物業估價署《香港物業報告2018》初步統計數字



6 則留言:

  1. 感謝整理並分享數據,呈現香港住宅樓宇的供求失衡問題。

    //筆者身邊熟識的有樓仕,大多都是因緣際會,甚至是神推鬼㧬的上了車。而這個”緣”,很多時候都是結婚生仔,包括筆者。
    坦白講,我都係,而且身邊朋友都係類似情況。好多時都係姻緣際遇買了一兩層樓,然後才有心研究樓市。有些事後孔明、有些大呼好彩。

    又一城執咗,應該仲有領展;如果領展都執埋 / 完全放棄香港民生市場,我諗已經唔係退唔退休的考慮,到時生活都成問題。

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  2. 謝謝全兄留言。拙作只是推推砌砌,談不上呈現供求問題,還望多多指教。

    小弟股市做蟹做得多,所以謹記一句:在市場面前永遠謙卑。其實,上到車,買到收租物業,甚至跟BLOG友前輩學買REIT債基砌PORTFOLIO都是緣份。不過,緣份到,都要肯執行才行。看到全兄理財上執行得咁仔細,真的自愧不如。

    最後,小弟咁啱REIT個盤,比重第一、二大就係領展同又一城REIT,佢地執哂就真係大件事了。斷估應該唔會掛...

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    1. 就算真的如三人行兄所說只是文字堆砌,也著實反映了閣下財商的累積、對市場輿論雜音的摒棄,這些都是致富成功的關鍵呢。

      哈哈,相比起三人行兄一生三四五宅,我自知只能先做好「小富由儉」,才能有機會捕捉下一浪的「大富由天」,所以只好用審慎理財搭救吧。

      今後還望多多指教、積財路上互相支持!

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  3. 全兄,過獎了。小弟同香港一百五十萬樓神中的大部份人一樣,只係大話夾好彩啫。

    全兄指的審慎理財是關鍵。按現時貨幣戰爭大國博弈的大局,積了財,還要守得住,挨得過大風大浪才行。

    請以往多多指教。

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  4. https://wftamalex.blogspot.hk/2018/04/blog-post.html?m=1
    林生文章解答左三人行兄第一個問題

    第二個問題本熊想到的便可劏房了

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    1. Q1 林生篇文講得啱,事實就是如此
      1. 公屋制度不能配合市民人生歷程轉變而引起的居住需求變化,造成自製房屋需求的現象。
      2. 富戶政策不能增加公屋供應與流轉,反而進一步加劇房屋需求,冊除戶籍數目上升與公屋平均人數下降是一大佐証。
      Q2 小弟的答案都是劏房,見敝文 圖解香港房屋問題 (下)

      非法劏房與豪華合法劏房只會越來越多,港人越住越細,問題越鎖越緊,很是悲哀...

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