2018年4月6日星期五

瘋狂的磚頭 (五):財務自由靠磚頭,盛惠5球?

起點是對股市絕望才進入樓市,跌跌撞撞好幾年才學會一些技巧,隨著2016年尾15%額外印花稅的推出,筆者又回到最初的起點,重回股市,也有幸見證了2017年的大牛市,及2018年年頭的這一浪調整,以及近期的中美貿易戰。

唯一的分別是以往的資產配置是全副身家買股票,一個大浪冚過來,大藍籌,細價股一起暴跌,結果一個經濟周期過去,身家可能跟上一個周期一樣或只多些少。家下攞一百蚊去投資,有90蚊放晌磚頭,10蚊放落流動資產,仲要當中的7蚊買REIT / 債基,只剩下3蚊買新經濟股 (騰訊、阿里巴巴、GOOGLEAMAZOND)。當然,這個浪專輸新經濟股。新經濟股部份,到家下我差不多輸返哂2017年賺的,但REIT/債基果至少仍然打個和。當然樓果邊,就仍舊日日創新高啦。這至少證明了自己無咁豬,學精左。

重溫 [瘋狂的磚頭 (一):有2球就有自由?篇文,你會發現其實用REIT / 債基造一個月入2萬大元的被動現金流只需要大約2球本金 (1)。但假設你要靠買港樓住宅去造一個月入2萬大元的被動現金流,至少要4 - 5球本金,又或者2球本金等10年。原因是REIT / 債券 /債券基金類別要找到5-6厘回報不太難。磚頭,尤其是港磚,以家下慶烚烚的市況,搵到3.5厘已經好威水了,搵到4厘真係高手高手高高手了。(攪劏房除外,但豬爸爸豬媽媽就話:君子有所為,有所不為,自己都唔希望住,就無謂攪了)


就當閣下係高手高手高高手,4厘租務回報,5成按揭,扣除經紀佣金、每份約之間的空窗期、執修、管理費、差餉 (財爺幫你俾左)、地租(3%)、物業稅 (租金收入80% * 15% = 12%),淨收3%已經好好了。再假設你核實收入超靚仔,每兩年可以同銀行加按返供左的本金出來,仲要每兩年攞足1.8%銀行現金回贈(即是1.8% * 50%按揭 / 2) = 0.45%樓價),即是年回報出去3.45%。在這樣嚴苛的前題下,要造一個月入2萬大元的被動現金流需要500萬本金。仲要係假設利率不調升喎。

l   500萬本金,50%按揭買1000萬,銀行利率2.15%
l   租務回報(計及每兩年加按及現金回贈)3.45%
l   現金流:1000*3.45% - 500*2.15% = 23.75 (即大約每月2萬元)
l   槓杆後回報 = 23.75 / 500 = 4.75%

回報咁低有冇方法放大?有,如果你無其他工作收入,又咁啱有人擔保你上會,每兩年仲可以再擔保你加按,係可以用個人免稅額抵扣物業稅。就當你一家三口無野做,剛好抵扣到全部物業稅,令回報由3.45%加到近4%。這樣財務自由的門檻才降低至4球。

l   400萬本金,50%按揭買800萬,銀行利率2.15%
l   租務回報(計及每兩年加按及現金回贈,同不用交物業稅)4%
l   現金流:1000*3.45% - 500*2.15% = 23.4 (即大約每月2萬元)
l   槓杆後回報 = 23.4 / 400 = 5.85%

另一個方法,就是等十年,A類細單位過去10年租金大約升一倍。如果要用200萬本五成上會間4球細單位,要做到一個月入2萬大元的被動現金流,只到等到2028年,租金又同過去十年一樣升一倍就可以了。一笑




所以說: 有人話你知佢有兩個單位,甚至四五六個單位收租,你咪以為佢可以唔駛撈。實質佢租金收入扣除供樓支出可能係僅僅正數,甚至負數,要靠每兩年加按去補血。論被動現金流,更可能唔及攞住二三球又識得透過REIT高息債等收息的人。

註解1:上述例子是以200萬本金,槓杆1.5倍至500萬,在窮人私銀 IB    Mapletree Greater China Commercial Trust (以下簡稱楓樹中國)。楓樹中國在新加坡上市,主要資產為九龍塘又一城,去年股息回報為 6.5%,以  IB   息率大約 2.3%,回報為:500*6.5%-300*2.3%=25 (槓杆後回報約12%),即每月被動收入大約2.1萬。當然,是假設又一城不會倒閉...


2 則留言:

  1. 投資出租樓雖然現金流少過IB借貸買債, 但比較安全, 因為不怕IB萬一摺咗連本都收唔返 !
    深圳樓租金也會慢慢升, 我都比起十幾廿年前收返的租金已多一倍 ! 最緊要是儲磚頭賺升值, 而租金是額外 Bonus :)
    你兩公婆都算是叻人!

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  2. 多謝前輩指教!我地只係半筒水,神推鬼㧬咁儲左些磚頭。我們仍然每天都在學習中。

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悶文觀止

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